文 | 新浪财经 徐苑蕾

  5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议召开,随后全国多个城市相继宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等政策手段,以上海为代表等城市出现短期二手房的阶段性回暖。

  加快楼市筑底,未来政策还可能有哪些发力空间?房价和房贷利率走势如何?现阶段是老百姓买房的合适时机吗?

  近日,中泰证券研究所政策团队首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅与新浪财经对话,对前述问题作了一一解答。

  杨畅表示,从新房成交来看,可以算一个大账,估算当前家庭居住总面积约为599亿平方米,如按50年平均折旧,每年需要更新的家庭居住面积约为12亿平方米。根据国家统计局公布的2023年全年住宅销售面积为9.48亿平方米,或已处于超跌状态。

  “根据国家统计局公布数据,整体房价仍在惯性运行,下一阶段能否形成拐点,关键在于需求端和供给端两者的赛跑,一是需求端的保障性需求,提升的速度能有多快,另一方面在于供给端的存量性供给,消化的速度能有多快。“杨畅说道。

  2023年或已超跌

  根据国家统计局曾公布的数据估算,截至2020年家庭居住总面积约为599亿平方米,而1995年-2023年合计竣工房屋面积约192.3亿平方米,这意味着在现有599亿平方米的存量住宅中,可能有超过400万平方米的存量住宅房龄可能超过30年。

  杨畅据此指出,现有存量住宅的面积分布重心并不均衡,存在较大的可能处于前端,这就可能导致每年需要更新的家庭居住面积超过12亿平方米。

  “从这个角度观察,根据国家统计局公布的数据,2023年全年住宅销售面积为9.48亿平方米,或已经处于超跌状态。但由于短期市场存在情绪面的扰动,很难判断何时是触底,但从中长期角度来看,恢复到12亿平方米的中枢水平仍然具有可能性。“杨畅称。

  自5月17日以来,中国人民银行和各个地方均采取了非常积极的政策措施,全国多个省份上百个城市密集落地,宣布降低房贷首付比例、取消房贷利率下限等政策手段。杨畅认为,政策优化对于二手房成交的活跃发挥了一定的催化作用,但仍然只是局限在市场端内部进行观察,更加值得关注的是保障端的表现。

  “我们认为这也是未来存在进一步政策加力的可能空间,尤其是5月17日会议提出的‘商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房’,这在一定程度上,有望缓解市场失灵,发挥政府作为最后‘守门人’的职责。“杨畅说道。

  房价何时现拐点

  相较新房价格,二手房价格更能体现楼市的风向。根据国家统计局公布的数据,自2015年12月以来,70个大中城市二手住宅价格环比增速呈现出明显的“倒V”型走势,这意味着二手房价仍在下行阶段,短期止跌信号仍未出现,且低线城市的跌幅较高线城市更显著。

  杨畅表示,整体房价仍然处于惯性运行阶段,下一阶段能否推动房价形成阶段性拐点,关键在于需求端和供给端的赛跑,一方面在需求端的保障性需求,提升的速度能有多快;另一方面在于供给端的存量性供给,消化的速度能有多快。

  房贷利率方面,根据央行政策,目前增量房贷利率下限已经被取消。杨畅指出,增量住房贷款利率的下行空间,往往取决于银行业金融机构综合考虑自身经营状况、客户风险状况等因素后的释放空间。

  业内对优化存量房贷利率的呼声甚高,但深圳等城市官方此前已经明确,存量房贷利率不作调整。杨畅表示,现阶段,我国绝大部分的存量个人房贷利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,LPR往往与MLF(中期借贷便利)同步变动,如果后续实际经济增速出现波动,导致MLF利率调整的压力加大,进而可能向存量浮动贷款利率进行传导。

  刚需买房看收入

  如何看待现阶段楼市的配置机会,杨畅认为,住宅是涵盖消费与投资两重属性的商品,其基础属性是耐用消费品,附加属性则是投资品,在此基础上需要根据住宅不同的属性予以差别化对待。

  杨畅表示,如果将住宅看作消费品来进行配置,通过购买住宅寻求基本居住功能,比较适合采用收入与支出两个维度的比较进行判断,尤其是自身收入与购房成本之间,能否在中长期具有比较稳定的关系,收入水平能否覆盖因为购房产生的各类成本,是否购房需要结合自身收入水平和购房支出形成判断。

  如果将住宅看作投资品来进行配置,杨畅则谈到,需要比较投资收益水平。“有一个很简单的指标是租金房价比(一年产生的租金与住宅总价的比值),现阶段资产价格有回落压力,通过将租金房价比这一指标与其他资产的收益率进行横向比较,可以作为一个参考标尺。”

  “在楼市配置过程中可能产生的加杠杆行为,背后的逻辑是对未来一段时间的收入在当期预支,是否加杠杆取决于对未来收入预期的稳定性的判断。”杨畅说道。